Vad är trepartsmodellen? Parternas vägledning för hyresförhandlingar

Trepartsmodellen är den partsgemensamma grund som styr de årliga hyresförhandlingarna mellan fastighetsägare och hyresgästorganisationer i Sverige. Modellen fastställdes genom Trepartens gemensamma vägledning inför de årliga hyresförhandlingarna, undertecknad av Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta, och ersätter tidigare rekommendationer.

Syftet med vägledningen är att skapa en stabil, förutsägbar och faktabaserad förhandlingsprocess. Förhandlingarna ska utgå från faktiska lokala förutsättningar och säkerställa att kostnaderna för att förvalta hyresrätter över tid kan täckas av hyresintäkterna, samtidigt som hyresgästerna garanteras en rimlig och förutsebar hyresutveckling.

Modellens struktur: En sammanvägning i två steg

Till skillnad från hur modellen ibland förenklas i den allmänna debatten bygger den officiella vägledningen på en tydlig tvåstegsprocess: först fastställs ortens faktiska kostnadsutveckling genom tre objektiva ingångsvärden, och därefter sammanvägs detta med hyresvärdarnas och hyresgästernas respektive perspektiv.

Steg 1: Den allmänna kostnadsutvecklingen (Ingångsvärden)

De lokala parterna ska inleda förhandlingen med att söka samsyn kring den genomsnittliga utvecklingen av tre fastighetsrelevanta kostnadsfaktorer:

Finansieringskostnader (kapitalkostnader): Fastighetsbranschen är kapitalintensiv och räntekostnader utgör en stor del av förvaltningskostnaden. För att spegla olika räntebindningstider beräknas kapitalkostnaden utifrån en likaviktad korg av riskfria räntor med olika löptider: Riksbankens styrränta samt 2-, 5- och 10-åriga statsobligationsräntor. Utvecklingen för innevarande år baseras på prognoser från Riksbanken eller Konjunkturinstitutet.
Lokala taxeförändringar: Kostnader för el, fjärrvärme, vatten, avlopp och avfallshantering. Parterna använder antingen den årliga Nils Holgersson-undersökningen eller direkt inhämtade prisuppgifter från det lokala VA-bolaget, avfallsbolaget och elnätsföretaget samt priser via Nord Pool eller Energimarknadsinspektionen.
Förvaltning och underhåll: Speglar den nationella prisutvecklingen för reparationer, löner och löpande underhåll. Beräkningen baseras på fastighetsförvaltningsindex (FFI) från Svenska Branschindex (som beräknas enligt samma beprövade metod som det index SCB tidigare producerade).

Dessa tre ingångsvärden anpassas så långt som möjligt till ortens specifika förutsättningar och vägs samman kvantitativt utifrån en fördelning som speglar förvaltningen av hyresrätter på orten.

Steg 2: Sammanvägning med parternas perspektiv

När den generella kostnadsutvecklingen specificerats ska den relateras till två "verktygslådor" som fångar parternas behov:

Hyresvärdarnas perspektiv: Den allmänna kostnadsutvecklingen relateras till fastighetsägarnas behov av en långsiktigt rimlig avkastning, möjlighet till effektiviseringar samt att upprätthålla fastigheternas kvalitet och underhållsnivå. Vägledningen lyfter särskilt fram två faktorer:
- Bostadsbehov: Regional balans mellan utbud och efterfrågan baserat på Boverkets byggbehovsbedömningar. Ett konstaterat underskott indikerar ett ökat behov av nyproduktion och investeringar.
- Förvaltningens lönsamhet: Aggregerade nyckeltal för branschen (exempelvis via SCB SNI 68 för fastighetsverksamhet eller rapporter om det ekonomiska läget).
Hyresgästernas perspektiv: Kostnadsutvecklingen relateras mot hyresgästkollektivets betalningsförmåga och behov av ekonomisk stabilitet. Parterna analyserar tre huvudsakliga faktorer:
- Disponibel inkomst: Hushållens reella inkomstutveckling efter skatt och inflation utifrån SCB:s data.
- Arbetslöshet: Den lokala arbetsmarknadens styrka mätt via SCB:s arbetskraftsundersökningar (AKU).
- Inflation (KPIF eller KPIF-H): Konsumentprisindex med fast ränta, som speglar hushållens allmänna kostnadsökningar för varor och tjänster.

Principen om treårsgenomsnitt

En bärande princip i vägledningen är att alla ingångsvärden och faktorer beräknas som ett historiskt genomsnitt över en treårsperiod (innevarande år samt de två närmast föregående åren).

Treårsgenomsnittet skapar stabilitet och dämpar konjunktursvängningar:

Kraftiga ränte- eller taxechocker slår inte igenom med full styrka i ett enskilt års förhandling.
Samtidigt säkerställs att fastighetsägaren får kompensation för kostnadsökningar över tid, även när konjunkturen vänder.

Förvaltningskvalitet förhandlas separat

Vägledningen slår fast en viktig gränsdragning: förvaltningskvalitet ska inte förhandlas inom ramen för den allmänna hyresjusteringen. Parterna är överens om att fastighetens skötsel och förvaltningskvalitet hanteras i en separat process, vilket håller de årliga förhandlingarna fokuserade på den generella kostnadsutvecklingen.

Lagstiftningens krav och tvistlösning

I enlighet med 16 § hyresförhandlingslagen (1978:304) är de lokala parterna skyldiga att motivera de förslag till lösning som de kommit fram till genom sammanvägningen. Förhandlingarna ska ske lokalt och utan onödig tidsutdräkt för att undvika retroaktiva hyreshöjningar.

Om parterna trots förhandlingar inte kan enas finns två etablerade tvistlösningsvägar:

Hyresmarknadskommittén (HMK): Tvistlösningsorgan för de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen och Hyresgästföreningen.
Särskild skiljeman: För privata fastighetsägare gäller sedan 2023 att endera parten kan vända sig till hyresnämnden och begära en oberoende skiljeman om förhandlingarna pågått i tre månader utan överenskommelse. Skiljemannen prövar parternas underlag mot kostnadsutvecklingen och trepartsmodellen och lämnar en rekommendation som parterna ska omsätta i avtal.

Trepartsmodellen och bruksvärdessystemet

Det är viktigt att inte förväxla trepartsmodellen med bruksvärdessystemet:

Trepartsmodellen avgör den generella nivån för ortens årliga hyresjustering (hur mycket den samlade hyresmassan ska förändras för att möta kostnadsutvecklingen).
Bruksvärdessystemet (enligt 12 kap. 55 § jordabalken) styr den relativa hyran för varje enskild lägenhet utifrån standard, läge och modernitet. Läs mer i vår guide Vad är bruksvärdeshyra?.
Normhyra används för att räkna om lägenheter till en standardiserad trea på 77 kvm så att jämförelserna blir rättvisa oavsett lägenhetsstorlek. Läs mer i Vad är normhyra?.

Hur Tegl underlättar inför förhandlingen

Kravet i 16 § hyresförhandlingslagen på att skriftligen motivera yrkanden gör underlagsarbetet avgörande. Tegl automatiserar hela processen:

Beräknar treårsgenomsnitt: Automatisk inhämtning och vägning av lokala taxor och räntekorgar enligt trepartsmodellens formler.
Kombinerar med bruksvärdet: Identifierar hur den årliga justeringen bäst fördelas över beståndet utifrån lägenheternas faktiska bruksvärde.
Försvarbart underlag: Full spårbarhet där varje kalkyl kan härledas direkt till officiella källor, redo för förhandlingsbordet eller en skiljedom.

Läs mer om hur analysen fungerar i Hyressättning.

Källor

Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta, Trepartens gemensamma vägledning inför de årliga hyresförhandlingarna (2026).
Hyresgästföreningen, Hyresförhandling och trepartsmodellen.
Fastighetsägarna, Tjänster och vägledning för hyresförhandling.
Svensk lagstiftning, Hyresförhandlingslagen 1978:304 (särskilt 16 § om motiveringsskyldighet samt regleringen om skiljemannaförfarande) och Jordabalken 12 kap. (hyreslagen).