Vad är normhyra? Så räknas den och så används den

Normhyra är hyran omräknad till vad den skulle vara för en normlägenhet på tre rum och kök, 77 kvadratmeter. Den uttrycks i kronor per kvadratmeter och år. Syftet är att hyror för lägenheter som är olika stora och har olika många rum ska gå att jämföra, och att hyran ska fördelas jämnare mellan små och stora lägenheter.

Varför räcker det inte att jämföra hyran i kronor?

En etta på 35 kvadratmeter och en fyra på 100 kvadratmeter har olika hyra av självklara skäl. Vill man jämföra hyrorna behöver man därför ta hänsyn till storleken. Det vanliga sättet är att räkna hyra per kvadratmeter.

Problemet med den metoden är att små lägenheter ofta får en högre hyra per kvadratmeter. Kök, badrum och installationer kostar nämligen lika mycket oavsett hur stor lägenheten är. Jämförelsen behöver därför normaliseras på något sätt.

Normhyra är den etablerade metoden för att göra just det. Utöver storleken tar normhyran även hänsyn till hur många rum lägenheten har och vilken typ av kök den har. Här tittar vi närmare på begreppet och förklarar på ett enkelt sätt vad normhyra är, och vad det inte är.

Så räknas normhyran

Modellen bygger på lägenhetspoäng och en normlägenhet.

Poäng för lägenhetstypen. Varje typ har ett fast poängtal: 1 rum och kök 34 poäng, 2 rum och kök 40, 3 rum och kök 44, 4 rum och kök 49, 5 rum och kök 52. Ettor med kokvrå eller kokskåp ligger lite lägre.
Ett poäng per kvadratmeter. Till typpoängen läggs ett poäng för varje kvadratmeter boarea.
Normlägenheten. Tre rum och kök på 77 kvadratmeter får 44 + 77 = 121 poäng. Alla andra lägenheter räknas om mot den.

Formeln ser ut så här:

Normhyra per kvadratmeter och år = årshyran × 121 / (77 × lägenhetens poäng)

Hyresgästföreningens eget exempel: en tvåa på 53 kvadratmeter med 80 000 kronor i årshyra har 53 + 40 = 93 poäng. Normhyran blir 80 000 × 121 / (77 × 93), alltså 1 351 kronor per kvadratmeter och år. Vill man ha den som månadshyra för normlägenheten blir det 1 351 × 77 / 12, ungefär 8 669 kronor.

Ett eget exempel med påhittade hyror visar varför modellen behövs:

Etta, 1 rum och kök, 35 kvadratmeter, 6 000 kronor i månaden: 2 057 kronor per kvadratmeter och år, men normhyra 1 640.
Trea, 3 rum och kök, 79 kvadratmeter, 9 132 kronor i månaden: 1 387 kronor per kvadratmeter och år, normhyra 1 400.
Fyra, 4 rum och kök, 100 kvadratmeter, 11 000 kronor i månaden: 1 320 kronor per kvadratmeter och år, normhyra 1 392.

Räknat per kvadratmeter ser ettan ut att vara 50 procent dyrare än trean. Räknat i normhyra ligger de tre lägenheterna nästan lika. Det är den bilden man vill ha när man jämför.

Poängtabellen finns i några versioner, från SABO:s tabell 1978 till Hyresmarknadskommitténs metod 1991 och Hyresgästföreningens tabell 2012. De skiljer sig något för de minsta lägenheterna, men trean på 77 kvadratmeter är alltid normlägenheten.

Var används normhyran?

I hyresförhandlingar. Hyresgästföreningen och fastighetsägarna jämför hyresnivåer mellan områden och byggnadsår som normhyra, så att lägenhetsmixen inte stör jämförelsen.
I hyresnämnden. När hyror prövas uttrycks jämförelsehyror ofta i normhyra per kvadratmeter.
I statligt investeringsstöd. För stödet till nya hyresrätter satte regeringen ett tak på normhyran: 1 550 kronor per kvadratmeter och år i Stockholmsregionen, 1 450 i storstadsnära kommuner och 1 350 i övriga landet, räknat från 2018 och därefter uppräknat årligen.
I systematisk hyressättning. Många bostadsbolag använder normhyran som grund och lägger tilläggspoäng för standard och läge ovanpå.

Normhyra är inte samma sak som bruksvärde

Normhyran tar bara hänsyn till storlek och typ. Två treor på 79 kvadratmeter får samma normhyra, även om den ena har nytt kök, balkong och hiss och den andra inte har något av det.

Bruksvärdet väger in just sådant: läget, standarden, byggnaden och fastigheten. Enligt hyreslagen ska hyran vara skälig i förhållande till lägenhetens bruksvärde, jämfört med likvärdiga lägenheter på orten. Normhyran är alltså startpunkten. Bruksvärdet är svaret. Läs mer i Vad är bruksvärdeshyra?

Vem bestämmer normhyran?

Ingen bestämmer en lägenhets normhyra. Den följer av hyran, ytan och lägenhetstypen enligt formeln ovan. Det som förhandlas är hyresnivån, och den kan uttryckas i normhyra så att parterna talar om samma sak. I de årliga hyresförhandlingarna används trepartsmodellen som utgångspunkt för den generella kostnadsutvecklingen, medan normhyran möjliggör rättvisa jämförelser oavsett lägenhetsstorlek. Det enda fall där en myndighet sätter en normhyra är Boverkets tak för investeringsstödet, och det gäller bara hus som byggts med stödet.

Varför är normhyran viktig för Tegl?

Normhyran är grunden i vår analys. Utifrån den använder vi vår data och vår modell för att ta fram ett bruksvärde, och därmed ett förslag på en skälig hyra, lägenhet för lägenhet.

Så här hänger det ihop:

Varje lägenhet i beståndet räknas om till normhyra, så att den går att jämföra med andra oavsett storlek.
Lägenheten jämförs med liknande lägenheter i samma område.
Skillnaden som blir kvar förklaras av bruksvärdet: läge, fastighet, byggnad och standard.
Resultatet blir en bruksvärdeshyra per lägenhet och ett underlag som håller inför hyresförhandlingen.

Läs mer om hur det ser ut i Hyressättning.

Vanliga frågor om normhyra

Är normhyra samma sak som skälig hyra? Nej. Normhyran är ett jämförelsemått som bara tar hänsyn till storlek och typ. Skälig hyra avgörs av bruksvärdet, där läge och standard också räknas in.

Är normhyra samma sak som hyra per kvadratmeter? Nej. Hyra per kvadratmeter är hyran delad med ytan. Normhyran är hyran omräknad till en trea på 77 kvadratmeter, så att små lägenheter inte framstår som dyrare än de är.

Vad betyder en normhyra på 1 400 kronor? Att lägenheten, om den vore en trea på 77 kvadratmeter, skulle kosta 1 400 kronor per kvadratmeter och år. Det är 1 400 × 77 / 12, ungefär 8 983 kronor i månaden.

Påverkar normhyran min hyra som hyresgäst? Indirekt. Normhyran används av hyresvärdar och i förhandlingar för att jämföra lägenheter. Din hyra bestäms av bruksvärdet och av det som förhandlas fram mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen.

Vad behöver jag som fastighetsägare för att räkna ut normhyran? Hyran, boarean och lägenhetstypen för varje lägenhet. Det svåra är inte normhyran, utan steget efter: att sätta siffror på bruksvärdet. Det är där Tegl kommer in.

Vill du se normhyran och bruksvärdet för ert eget bestånd? Boka en demo.

Källor

Hyresgästföreningen region Stockholm, Vad är rätt hyra i Stockholm? (2015), bilaga 2 Normhyresberäkning 2012, med formeln och poängtabellen.
Boverket, Modell för årlig omräkning av högsta tillåtna normhyror, rapport 2020:14, om normlägenheten och taket i investeringsstödet.
Svea hovrätt, RH 2018:9, om normhyra som jämförelsemått vid hyresprövning.
Hem & Hyra, Nytt system för lika hyror, faktaruta om normhyra.