Vad är bruksvärdeshyra?

Bruksvärdeshyra är den hyra som motsvarar lägenhetens bruksvärde, alltså det praktiska värde lägenheten har för hyresgäster i allmänhet. Hyreslagen säger att hyran ska vara skälig, och att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter på orten. Bruksvärdet bestäms av lägenhetens egenskaper, inte av vad den kostar att äga eller av vad någon är beredd att betala.

Vad är bruksvärde?

Bruksvärdet är lägenhetens värde ur hyresgästens synvinkel. Det handlar om hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenheten, inte om vad en viss person tycker.

Det som räknas in är, enligt Sveriges Domstolar:

• Lägenheten själv: storlek, modernitet, planlösning, läge i huset, reparationsstandard och ljudisolering.
• Det som hör till: hiss, tvättstuga, förvaringsutrymmen, fastighetsservice och garage.
• Omgivningen: husets läge, boendemiljön och närheten till kommunikationer.

Det som inte räknas in är lika viktigt:

• Fastighetsägarens kostnader för att bygga, driva och förvalta huset.
• Vanligt slitage mellan två underhållstillfällen.
• Hyresgästens egna behov och värderingar.

Två lägenheter med samma bruksvärde ska ha samma hyra. Skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. Det är hela idén.

Vad säger lagen?

Bruksvärdesregeln står i 12 kap. 55 § jordabalken, det kapitel som brukar kallas hyreslagen. Kärnan är två meningar. Om hyresvärd och hyresgäst tvistar om hyran ska den fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Tre saker följer av det:

1. Jämförelsen görs med andra lägenheter på orten. I första hand med hyror som förhandlats fram kollektivt, alltså mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Sedan 2011 gäller det alla kollektivt förhandlade hyror, inte bara allmännyttans.
2. "Påtagligt" ger ett litet utrymme. I praxis brukar gränsen dras vid omkring fem procent över jämförelsehyran. Ligger hyran inom det är den skälig.
3. Hyresnämnden avgör vid tvist. Både hyresvärd och hyresgäst kan begära att nämnden prövar hyran. Nämnden tar inte hänsyn till vad huset kostar, bara till bruksvärdet.

För nybyggda hus finns ett undantag. Där kan parterna komma överens om en presumtionshyra som gäller i femton år utan bruksvärdesprövning. Hyresgäst och hyresvärd kan också avtala om tillval och frånval, med ett tillägg på högst en tredjedel av hyran.

Så går en bruksvärdering till

En bruksvärdering svarar på frågan vad en lägenhet borde kosta jämfört med andra. Den görs i fyra steg.

1. Beskriv lägenheten. Storlek, antal rum, standard i kök och badrum, balkong, hiss, våning, byggår och läge.
2. Hitta likvärdiga lägenheter. Lägenheter på samma ort med kollektivt förhandlad hyra och ungefär samma egenskaper. Det är jämförelsematerialet.
3. Jämför egenskap för egenskap. Vad som skiljer, och vad varje skillnad är värd i kronor.
4. Landa i en hyra. Den hyra som likvärdiga lägenheter har, justerad för skillnaderna. Det är bruksvärdeshyran.

I större bestånd görs det här som systematisk hyressättning. Varje lägenhet poängsätts efter samma faktorer, ofta med stöd av enkäter till hyresgästerna om vad de värderar. Poängen räknas om till hyra, och hyrorna justeras stegvis, uppåt eller nedåt, tills de speglar bruksvärdet. Modellen finns i bland annat Göteborg, Västerås och Malmö och tar ofta flera år att införa.

Bruksvärdeshyra är inte marknadshyra

Marknadshyra bygger på efterfrågan och betalningsvilja: vad någon är beredd att betala just nu. Bruksvärdeshyra bygger på hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper, och på vad likvärdiga lägenheter redan kostar.

Det är också därför kostnaderna inte spelar någon roll. Ett hus med dyra lån får inte högre hyra av den anledningen, och ett hus som är avbetalt får inte lägre.

Normhyra, bruksvärde och skälig hyra

De tre begreppen hör ihop, men betyder olika saker.

• Normhyra gör hyror jämförbara mellan lägenheter av olika storlek. Den tar bara hänsyn till yta och antal rum. Läs mer i Vad är normhyra?
• Bruksvärde väger in allt det andra: läge, standard, byggnad och fastighet. Bruksvärdeshyran är den hyra bruksvärdet motiverar.
• Skälig hyra är lagens ord för en hyra som inte är påtagligt högre än bruksvärdeshyran för likvärdiga lägenheter.

Normhyran är alltså startpunkten, bruksvärdet är analysen och den skäliga hyran är resultatet.

Vad hände 2011?

Fram till 2011 var allmännyttans hyror normen. När hyresnämnden prövade en hyra jämfördes den bara med kommunala bostadsbolags lägenheter, och deras hyror var i sin tur satta efter självkostnad. Bruksvärdet hade därmed ett ankare i kostnaderna.

Med de nya reglerna 2011 togs den rollen bort. I dag är alla kollektivt förhandlade hyror jämförelsematerial, oavsett vem som äger huset. För de årliga generella kostnadsjusteringarna har parterna numera enats om trepartsmodellen, medan bruksvärdet fortsätter att styra den relativa hyressättningen mellan enskilda lägenheter. Det är i det samspelet som bra underlag gör skillnad.

Varför är bruksvärdet viktigt för Tegl?

Bruksvärdet är det hyran ska spegla, och det är också det som är svårast att sätta siffror på. Tegl gör det lägenhet för lägenhet.

1. Varje lägenhet räknas om till normhyra, så att storleken inte stör jämförelsen.
2. Lägenheten jämförs med likvärdiga lägenheter i samma område, med kollektivt förhandlade hyror.
3. Skillnaden förklaras egenskap för egenskap: läge, fastighet, byggnad och standard, var och en med sitt värde.
4. Resultatet är en bruksvärdeshyra per lägenhet och ett underlag som håller inför förhandlingen och vid en prövning i hyresnämnden.

Läs mer om hur det ser ut i Hyressättning.

Vanliga frågor om bruksvärdeshyra

Får hyresvärden höja hyran till bruksvärdeshyran? Hyran ändras genom förhandling med hyresgästorganisationen, eller genom att hyresnämnden fastställer den. En höjning som håller sig inom bruksvärdet för likvärdiga lägenheter är skälig.

Vad är skillnaden mellan bruksvärdeshyra och förhandlad hyra? Den förhandlade hyran är den hyra parterna kommit överens om. Är den framförhandlad med Hyresgästföreningen kan man utgå från att den följer bruksvärdessystemet. Bruksvärdeshyran är det hyran ska motsvara, och det nämnden prövar mot.

Gäller bruksvärdet för nybyggda lägenheter? Ja, men med undantaget presumtionshyra. Hyresvärd och hyresgästorganisation kan avtala om en hyra som gäller i femton år utan bruksvärdesprövning.

Vem kan vända sig till hyresnämnden? Både hyresgästen och hyresvärden. Nämnden prövar om hyran är skälig genom att jämföra med likvärdiga lägenheter, och saknas jämförelsematerial gör den en allmän skälighetsbedömning.

Räknas läget in i bruksvärdet? Ja. Husets läge, boendemiljön och närheten till kommunikationer är en del av bruksvärdet, liksom läget i huset.

Vill du se bruksvärdeshyran för varje lägenhet i ert bestånd? Boka en demo.

Källor

• Sveriges Domstolar, Bruksvärde och Skälig hyra.
• Hyresgästföreningen, Vad är bruksvärdeshyra? och Systematisk hyressättning.
• Fastighetsägarna, Bruksvärdering.
• Sveriges Allmännytta, Hyressättning som fungerar.
• Jordabalken 12 kap. 55 § och prop. 2009/10:185 om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler.